Grand Paris Habitat à la reconquête du logement intermédiaire

nouvelobs.com | mars 31, 2015


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Face à un parc social saturé, le gouvernement veut recréer une offre locative dite intermédiaire. A la manoeuvre, la SNI, avec notamment Grand Paris Habitat

Alléché par un gain de 0,5 point de PIB supplémentaire selon l’Insee et des milliers d’emplois non délocalisables à la clé, le gouvernement veut à tout prix relancer la construction de logements. Pour se faire, il a renforcé les dispositifs à destination des particuliers comme le prêt à taux zéro ou l’avantage fiscal Pinel pour l’investissement locatif. Mais surtout, face à un parc social saturé par les 1,7 million de demandes en souffrance, le gouvernement veut recréer une offre locative dite intermédiaire, avec des loyers inférieurs de 15 % à ceux du parc privé.

La SNI, fer de lance du logement intermédiaire

A Paris, celle-ci était dans les années 80/90 assurée par la présence des « zinzins », les investisseurs institutionnels. Las, face aux contraintes de gestion et aux baisses de rendements, ceux-ci ont saisi l’opportunité de la flambée des prix des années 2000 pour se défaire de leurs logements. Aussi la SNI (Société Nationale Immobilière), la filiale « logement social » du groupe Caisse des dépôts qui gère près de 272 000 logements sociaux et intermédiaires en France, a–t-elle été chargée d’être le fer de lance de cette mission.

« Nous disposons d’une triple source de financement », explique André Yché, président du directoire.

Tout d’abord, la création d’un fonds pour le logement intermédiaire (FLI) a déjà permis de lever 515 millions d’euros à fin juillet 2014 auprès de différents investisseurs (CNP Assurances, BNP Paribas Cardif, Aviva France, Groupe Malakoff Médéric, EDF Invest, l’Etablissement de Retraite Additionnelle de la Fonction Publique (ERAFP), représenté par AEW, et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP)).

Argos sera à terme le 5ème fonds résidentiel européen », soulignent Vincent Mahé, président, et Nathalie Caillard, directrice générale délégué d’Ampère Gestion, la société de gestion du fonds créée par la SNI.

Un second closing, qui sera clôturé fin juin 2015, devrait porter l’enveloppe du fonds à 750 millions d’euros. Ensuite, la CDC a recapitalisé la SNI à hauteur de 900 millions d’euros. Enfin, la SNI veut doubler sa dette, grâce notamment aux financements accordés par la BEI (Banque européenne d’investissement) à moins de 2 % sur 25 ans.

Au total, entre 5,5 et 6 milliards d’euros devraient être investi pour construire 30 000 à 35 000 logements sur 5 ans », annonce André Yché.

Plusieurs milliers de logements sont déjà programmé pour 2015. Une vingtaine de promoteurs a notamment profité du dispositif pour vendre en bloc leurs programmes situés principalement en Ile-de-France et dans certaines grandes villes comme Marseille ou Lyon, avec une décote moyenne d’environ 18 %.

« Nous avons retenu une liste de 360 communes ou arrondissements, notamment à proximité des prochaines dessertes des transports en commun du Grand Paris. Ces zones ne représentent que 1 % du territoire, mais concerne 25 % de la population et 40 à 45 % de la croissancedémographique de ces 15 prochaines années », détaille Vincent Mahé.

Priorité à l’Ile-de-France et aux grandes villes congestionnées

Les logements sont répartis pour 10 % en zone Abis (Paris et première couronne), 50 % en zone A (Ile-de-France, Lyon, Marseille, etc.) et 40 % en zone B1 (grandes villes). Malgré des loyers inférieurs de 13 à 14 % aux loyers de marché, les investisseurs bénéficient d’une rentabilité brute de 4,8 %, « ce qui permet de servir du 3,5 % net ». La rentabilité est en partie assurée par le double bénéficie d’une TVA réduite à 10 % et l’exonération de taxe foncière accordée sur 20 ans.

En Île-de-France, 550 000 demandes de logements sociaux étaient enregistrées fin mars 2014 dont près d’un tiers émanant de ménages déjà locataires du parc Hlm. L’ancienneté moyenne des demandes est de près de 3 ans et les demandes anciennes, formulées depuis 5 à 10 ans représentent 16 % des demandes totales sur la région. Sur la période 2015-2019, près de 11 000 logements sociaux seront construits par la SNI, soit plus de 2 000 logements par an.

Grand Paris Habitat, « l’EADS du logement du Grand Paris »

Afin d’atteindre cet objectifs, le groupe SNI a créé Grand Paris Habitat, « l’EADS du logement du Grand Paris », comme le définit Manuel Flam, ex-directeur de cabinet de Cécile Duflot et directeur général du groupe SNI chargé du logement social :

« EADS avait précédé l’Europe de la Défense, le Grand Paris des opérateurs précèdera le Grand Paris institutionnel ».

Le 16 décembre 2014 dernier, le Conseil de Surveillance du groupe SNI a approuvé la réforme de l’organisation du Groupe en Île-de-France.

Les équipes de développement et de maîtrise d’ouvrage des deux filiales HLM franciliennes, OSICA et EFIDIS, sont désormais regroupées au sein d’une nouvelle structure : Grand Paris Habitat. « Ce GIE de moyens entre les deux entités sera l’outil privilégié du Groupe pour agir sur le territoire du Grand Paris et l’interlocuteur privilégié des acteurs de l’aménagement et du logement de la Métropole en cours de constitution », précise la SNI.

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