M. Flam (SNI) : « Nous souhaitons construire 11 000 logements dans le Grand Paris »

lejournaldugrandparis.fr | mars 3, 2015


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Manuel Flam, directeur général, en charge du logement social, membre du directoire du Groupe SNI, président du directoire de Grand Paris habitat, évoque l’objectif de la SNI de production de 11 000 logements sociaux sur le territoire du Grand Paris de 2015 à 2019 et les moyens d’y parvenir.

Vous annoncez un doublement de votre production de logements sociaux en Ile-de-France. Quels moyens mettez-vous en œuvre pour atteindre cet objectif ?

Premièrement,  nous avons élaboré un plan de relance du logement social sur l’ensemble du territoire national. Il se traduit, en effet, par le doublement de notre production de logements sociaux en Ile-de-France au cours des cinq prochaines années. Sur le territoire du Grand Paris, nous avons vocation à produire 11 000 logements sociaux de 2015 à 2019. En province, notre objectif est d’augmenter la production de 50 % sur la même période.

Avec quels financements ?

Nous allons augmenter la part de dette dans nos plans de financement, et diviser par deux la quotité de fonds propres alloués à chaque opération. Vous savez que le logement social est financé grâce au prêt livret A accordé par la direction des fonds d’épargne de la Caisse des dépôts. Notre plan de financement comprend habituellement pour une opération en moyenne 20 % de fonds propres, 10 % de subventions et 70 % de dettes en provenance du livret A, dans le cadre des Plus, PLAI, et PLS (1) ou d’Action Logement. En passant à 80 % de dette, 10 % de fonds propres et 10 % de subventions, nous dégageons des marges de manœuvre nouvelles pour construire davantage. Je rappelle que, bien qu’un mouvement de décollecte soit aujourd’hui constaté, les fonds d’épargne sont surliquides grâce au déplafonnement du livret A, et donc le recours à cette ressource financière est facilité.

Vous avez également mis en œuvre une nouvelle organisation en région parisienne ?

Le deuxième point, sur le territoire de l’Ile-de-France, réside en effet dans la réforme de notre organisation. Nous avons procédé à la fusion des équipes du développement et de maîtrise d’ouvrages de nos deux filiales HLM franciliennes, Osica et Efidis, désormais regroupées au sein d’une nouvelle structure : Grand Paris habitat. Avec pour objectif de porter la production à un chiffre compris entre 2 000 et 2 500 logements par an, soit 11 000 au cours des cinq prochaines années.

Pour atteindre cet objectif extrêmement ambitieux, Grand Paris habitat ira proposer des programmes de logements sociaux  aux maires des communes du Grand Paris, et s’appuiera sur la compétence reconnue d’Osica et d’Efidis en matière de gestion locative. Ce travail, qui était déjà le quotidien des deux équipes, nous l’amplifierons au cours des mois à venir, en recrutant des développeurs supplémentaires au sein de Grand Paris habitat et en rationalisant leur activité. Par ailleurs, pour chaque opération de logements intermédiaires en Ile-de-France, il faudra que soit produit une quote-part de 25 % de logements sociaux pour bénéficier de la TVA à 10 % et l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : Grand Paris habitat sera naturellement candidat pour réaliser cette quote-part.

Enfin, nous attendons avec impatience que se concrétisent les engagements du Premier ministre formulés le 13 octobre dernier à Créteil. La désignation des sites de l’OIN multisites nous permettrait de nous positionner sur des territoires à fort volume d’affaires. Le projet du Central Park à la Courneuve constitue par exemple un chantier magnifique sur lequel le Groupe SNI se positionnera pour construire des logements sociaux. Pour nous, le principal intérêt de l’OIN consiste donc à définir des zones dans lesquels on pourra construire des programmes à fort volume. Une des forces de l’OIN, c’est également de centraliser la délivrance des permis de construire au niveau d’une agence d’État et donc d’accélérer le rythme de la production.

Vous déplorez le retard que prend ce dossier ?

Nous sommes collectivement confrontés à une crise du logement d’une telle ampleur que la seule chose à faire, c’est lancer sans tarder des grands projets de chantier de logements en Ile-de-France. A cet égard, la création de Grand Paris aménagement d’un côté et du Grand EPF d’Ile-de-France de l’autre,  sont deux belles idées qui visent à relancer la construction. Maintenant, il faut que ces idées soient suivie d’effets.

Quels sont selon vous les leviers pour construire plus ?

Contrairement à une idée reçue, le foncier n’est pas rare en Ile-de-France. C’est le foncier à un prix raisonnable qui est rare. Ce foncier trop cher compromet l’équilibre financier des opérations et aboutit à des prix de sortie beaucoup trop élevés. L’accès au foncier à des prix raisonnables constitue incontestablement un premier levier, qui nous permettrait de construire beaucoup plus. Deuxième élément, nous sommes face à des coûts de construction également trop élevés, en partie à cause de la sur-réglementation. Les différents normes et règlements sont sans doute justifiés à chacune des étapes de construction mais, concrètement, ils transforment le parcours d’un promoteur de logement en parcours du combattant, comme la très bien décrit le rapport Mandon-Poitrinal. Les différentes étapes de ce parcours ralentissent les projets. Tout cela prend du temps, et représente donc un coût. C’est ce qui avait amené le gouvernement à faire adopter la procédure intégrée pour le logement (PIL), justement afin d’accélérer la construction en France.

Enfin, un autre obstacle provient clairement de la volonté de certains maires de bloquer la construction de logements sociaux sur leurs communes. Des élus attribuent des permis au compte-goutte, entretenant un rapport malthusien par rapport au sujet de la construction. Dans ce contexte, l’aide aux maires bâtisseurs décidée par le gouvernement va dans la très bonne direction.

Vous êtes favorable à des plans locaux de l’urbanisme intercommunaux ?

Évidemment. Il faudrait faire passer la conception du PLU au niveau de l’intercommunalité, voire de la métropole. Il faudrait même aller plus loin et réfléchir à la possibilité de délivrer des permis de construire au niveau intercommunal voire métropolitain.

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